１９０４２１ unity_fl

ようこそunity_flへ。

今回、ブログの引っ越しに合わせてunity_flへとブログ名も変更してみました。

内容的には14年度からの土地の取得。造成工事を経て宅地分譲販売と、戸建て賃貸住宅の建築運営までの流れをザックリとですがまとめてみました。

19年度からの新規の賃貸物件についても今後アップしたい、と思っています。

同じ様な事業展開を考える方の参考にでもなればと。

１９０７１５ 新築

当該の宅地は開発から三年が過ぎ、ようやく賃貸用として利用のタイミングが巡ってきた。戸建て賃貸用、二階建3LDKの予定で知り合いの不動産業者に心当たりの建築企業の見積もりを依頼。コスト重視なので、前回同様に建売で知られた飯田グループのA社でいいかなと思っていたら、かの営業氏は他社の見積もりも依頼してたりして、あっという間に季節はもう秋。

不動産業者の土地売買の思惑もあってA社との商談開始も遅れてしまった。A社の注文住宅担当者も多いときは月に5件以上の案件を持つようでスケジュールも詰まり気味。申請出したり設計の協議などで、12月に基礎工事を終えたいの思惑は次第に遠ざかる。

見積もりが決まり。コスト的に本体の方は少しプラスだがほぼ予算に沿ったラインだったが、賃貸用としては広めな土地面積もあり、駐車スペース三台プラスの外構工事の方をそれなりに整えると、やはり予算越えの見積もりとなる。外構の見積もりは難しい所もあるし、こちらで予算額を伝えて現場施工で修正＆サービスを引き出す手もある。細かなところに拘らないなら有効なやり方で、賃貸向け手段かも。

結果的には希望より一月以上遅れての竣工となった。大家的には八割位の満足度と言ったところですが、詳しくは以下に。

18年12月23日　宅地の整地と供に南側の既存基礎部にブロック積み作業。

19年1月18日　基礎工事開始。見えない部分にコストは掛けない、いえ掛けられない建売企業の現場。

2月2日　基礎工事完了。四年前の同社の工事よりは丁寧な仕事ぶりに見えるが

2月13日　通し柱の無い工法で組み上げていく。あと一ヵ月で完成は難しい雰囲気。

まあ、丁寧な仕事をお願いします。

3月7日　屋根と外壁の工事は終わっていた。屋根材はアスファルト材の予定であったが、A社側の要望でガリバリウム鋼板に変更になった。アスファルト材の方が施工が容易とも聞きますし、後々には砂粒状の粒子が結構な量出るとも。（樋に溜まる）

外壁も途中で寒冷地向けの素材に変更となりましたが、希望の色柄の物が無くそれに近い物で妥協した次第。

TVアンテナのケーブル。アンテナの設置は自己手配と言う事で、交渉次第では値引きの対象にもなる。近年はCATVやネット配信で好みの番組視聴が楽しめるので、選択肢は広い。大家としても悩みどころではある。

3月21日　外構とエアコン等の付帯工事はまだ途中だが、上物の工事と規定の竣工検査を終えて引き渡しを受けた。代金も前日までに決済。画像は一階のLDK①

LDK②　床材はお勧めの白系で枠材や巾木も白。出来てみると思ったよりは違和感も無く悪くない印象。フローリングを見ると良くできたプリント合板、表面のワックス処理をしていないタイプなので滑らない感触。最初は丁寧に水拭きをしてから乾拭きで仕上げるか、できればワックス掛けをしたいところ。

床や巾木の部材の色は発注時に選択できるが、壁と天井のクロスは白系の一択のみ。

キッチン　システムキッチンの色は選べるが、標準の黒系を選択。吊戸棚は以前はオプションであったが今回は標準装備。開放感の問題で付けない選択も結構ある。

以前と異なり洗面台は三面鏡タイプに変更になっていた。奥行きが少ないコンパクトタイプ。

物干しベースも固定式に変更になっていた。表記の耐荷重がリミットで、意外と壊す事例もあるのでは。

網戸とカーテンレールはオプション。

二階　西側の窓が耐震性への対応で小型に設計変更。コストダウン？

4月12日　南面　フェンス工事が最後。業者が忘れていた訳でも無いだろうが

外構はなぜか図面通りに施工が進まず、一度は作り直して貰ったが、流石に二度目の修正はぐちゃぐちやに成りそうな予感もあって妥協の産物。営業担当者もクレームには慣れた雰囲気の対応なので、外構工事は別途発注が正解かも知れない

そうは言っても限られた予算の下で、見た目上は問題ない様にフィニッシュできたので良しとしたい。

車止めの位置も不安があったので自己で寸法を出してテープで印した。

高速道路の工事がハイペースで進行しているので生コンやアスファルト材が不足気味とかで、最終までコンクリートかアスファルトを使うかで決まらなかった。

4月14日　物置とエアコン四台の設置工事が終わり、ほぼ予定の工事は修了。

入居の問い合わせもあったが、工事期間であったりして決まらなかった。業者の力もあるが、業界のピークが1～3月なのでタイミング的にも良くない。その辺は判ってはいたので、良い出会いを待つのみ。です

隣の賃貸の駐車スペースに浄化槽を設置したので、段差が少しできてしまった。段差解消スロープを設置してみた。ゴム製が馴染みが良い

浄化槽用のブロアーは盗難防止で入居してから設置する事例が多い。契約した管理業者に依頼したら丁寧に設置してくれた。

入居付けは今まで世話になっていた不動産会社の評判が宜しく無かったので隣町の地元不動産会社にお願いした。何度か紹介もあったのですが入居付けまでは至らず、気が付くとゴールデンウィークが過ぎていた。勤めもあるのだが、他の不動産会社への営業も考えつつ、やはりネットに強い名の知れた企業が強いかなと、調べたりしてみる。

小規模な賃貸業なので付き合う不動産会社も地元の小規模企業が多い傾向。集客力のある大手系は融通が利かないのと、何でも手数料を掛けて来るので大家にも入居者にもコスト的な負担が気になる。以前世話になったE社に当りを付けて依頼。営業者がその日のうちに訪問して物件の詳細確認と写真撮影。そして二日後には入居希望者を紹介してくれた。その後はスムーズに契約まで話は進んだが、やはり色々と手数料やら何やらと請求の多いのは大いにマイナス点。わかってはいても

取りあえずは、これでひと段落できました。

もう一つ、個人的に大きな案件が残っているのですが、どうするか。年齢を考えると考えてしまいます。

１８０１２０ アパート見学

一括借り上げで名の知れたメーカーさんの新築アパートを見学に訪ねた時の画像があったので、貼ってみます。新しい物では有りませんが、見た目を押さえた作りと、住みやすさのポイントをよく研究されていますが、コスト的な面が後になって大家の負担になる気がしますが、どうでしょう。まあ、資金や資産が豊富にあって税金対策や余剰資金の遊休地対策で作るなら有りでしょうが。同じ様な作りのアパートが増えています、この先どの様な方向に行くのか

１８０１１９ 賃貸用戸建新築

【期間】

１５年１１月５日地縄張～

１６年３月１８日エアコン設置／竣工迄

土地取得から関わる不動産業者と相談し、賃貸住宅二棟の建築プランを考えていた。建築予定地はL型状の地形で住宅用地としては最適では無いかも知れない。面積は70坪以上あるが、二階建て戸建を二棟作り駐車四台分のスペースを確保して条例に適合すると、二棟建築のプランでも意外とギリギリなスペースとなる。

その様なプランで数社に見積もりを依頼し更に細部を詰めてみる事に。プラン作りに評価のあるダイワのレイアウトを参考に、建売り販売で実績のある飯田グループA社の見積もりで計画を進める事にした。標準プランよりは小規模住宅になるので、個別に50万近い設計費を要する注文住宅の扱い。A社の標準的な建売り住宅の一棟単価と同じ様な価格となるが、A社のプランは概ね面積の多少に関わらず価格は横並びな設定。

仙台営業所の注文住宅担当者と会いながら、設計図を修正しつつ現実味のある形へと落ち着いてゆく。同じ所を何度も修正していると、まあ良いかな、と妥協してしまう傾向もある。設計図全体を見た印象はコンパクトながら良くまとまっていると思うのだが、標準仕様から間取りを減らして玄関等のサイズを削って行ったので、少しアンバランスな部分も気にはなる。

設計の方を済ませると、外壁サイディングの柄色の選定。メーカーの方で外観パースをいくつか作って貰うとイメージもしやすくなる。屋根は瓦と鋼鈑が選べるが、軽量の瓦よりは耐久性のあるガルバリウム鋼板を選択。玄関ドアとサッシの色、ガラスの着色も選択可能。内装のクロスや床材、ドアはお任せで選択は不可。キッチンの流しも規定の物となるが、IHかプロパンで選ぶ事ができる。色や仕様で選択できる物をを済ませて発注は完了。建築契約の後に手付金を支払うと、後は完成まで支払いは発生しないシステム。

11月20日には地縄張りを済ませて基礎工事は始まったが、上棟が始まったのは1月中旬と間が空いてしまった。遅れの原因は何故か。水道関係の申請が年末と春先のシーズンに向けて集中してしまい、申請の窓口が混雑で滞ったのが原因との説明。目標とする3月の完成に向けて日数も余裕は無い状況ながら、入居の問い合わせはボチボチと有る模様。基礎工事はローコストの建売りメーカーらしく、施主様には申し訳ない程に雑な印象、まあ、要は強度が保たれていればよいのでしょうが。
通柱が無い工法は強度や施工の面でメリットが有ると聞く。確かに工事現場での進捗は早く、パタパタと組み上がって行く。工法的にも屋根をあげるまでは少し間があるが、済んでしまえば後は雪が降っても支障は無く部材も濡れない。

今風な工法で壁にはダイライトを次々と貼り付けて行くが、勢い余って釘が曲がっているとこが有るのはご愛嬌か。基礎工事はほぼ外人が施工、日本語を話せないフリをしていたが、大工仕事は日本人が担当していた。基礎工事を見てしまったので上物の仕事には注意していたのですが、流石に建売の大手なので、その点に関しては心配する様な事も無く問題は無かったと思う。基礎工事が終わってからの進捗は早く、1月の末には外壁工事を終え、内装と設備の設置は2月下旬には済ませて建屋の方はほぼ完成。

外構工事の方は最低限の整備でも良いかなと考えていたのだが、現場での協議やらA社側のサービス？やらで駐車場のコンクリート打ちや建物周囲への砕石敷きなどを僅かな出費で済ませる事が出来た。カーテンレールやTVアンテナはオプション扱いで別料金となるので別途依頼。各部屋に付けるエアコンは別に量販店で手配、時期的にも安値のタイミングで手配ができた。照明器具は大家側のサービスで付ける事にしたが、数が多いので自己セルフでの取り付けには意外に時間がかかった。何とか外周りの工事も終え、中のクリーニングは業者側で済んでいたが、最後の掃除点検をと思っていたら契約していた入居者の引越しが迫り出来なかった。3月中旬には引越し入居。

造成を終えた賃貸用戸建住宅の建設予定地と位置指定道路

境界の塀もリニューアル完了　片側側溝はコスト対策

11月下旬基礎工事、見えない所にコストはかけない　ちとガッカリな現場

出来上がりもそれなり、配管の回し方が今時と言いますか、ローコスト

通し柱の無し、下の階から組み上げて行く、1月中旬

組み上げの進捗は早い

スタートから一週間程で屋根ができた

断熱材の施工　思いの外に丁寧

ガルバリウム鋼板の屋根は気にしていたので上がって確認　問題は無い感じ

屋根と外壁の工事中

早いタイミングのドアの取り付けだった

TVアンテナ用のコード　アンテナ取付けは自己手配となり値引きの対象になった

外壁工事と屋根廻り

2月には外壁工事完了、露出した排水管の処理がどうも

二階の部屋とウオークインクローゼット

リビング階段下の収納

二階からの眺め

プロパン用給湯器

トイレ

洗面所

お風呂

照明器具の設置　パナ製

キッチンは建売の標準サイズ

駐車スペースにコンパクトタイプの浄化槽を設置　４台分

物置の設置。玄関ドアの施錠はカードキーが標準、リクシル製でデザインの選択肢は多い

二棟の間の空間、砕石の色がブルー系

物置の設置がまだの画像　エアコンの工事は終えている

一月遅れで完成のお隣り建売り三棟

奥の塩漬け空き地と除染廃棄物　雨水対策で後から砕石を敷いた

１８０１１８ 宅地造成

現在緊急入院中で、治療とリハビリの暇な合間を縫いつつ過去の記事を書いて行こうと、思ってます。（１８年１月１８日）

【期間】

１５年３月１８日　土地家屋調査士依頼

１５年８月９日　造成工事開始

１５年１０月２７日　造成完了

前回では、上物の解体撤去を済ませて更地としたので、今回は土地家屋調査士による測量と境界の確定、レイアウト作りと位置指定道路の確定、上水道の設置。各種の申請手続きを経て、敷地の約半分を販売に繋げるまでの状況。

解体作業は順調に進み、建物滅失登記を済ませ、ここまでは順調に推移。土地の売買から世話になる不動産業者の紹介で、お勧めの土地家屋調査士を紹介して頂いたのですが、待てども一向に業務着手の気配は無く、多忙な模様。別の土地家屋調査士に依頼してみると、こちらも多忙な感じで渋々ではありますが引き受けて頂ける事に。市内は震災の復興需要などで業界はみな多忙な様で、頼む方で気を使ってしまいます。

境界確認と測量で確定作業も少しづつ進み、図面と現場の食い違いは有ったものの敷地トータルでは僅かな加減でした。東側のブロック塀は痛みが進んでいるので解体と修復をする事にしたが、境がブロック塀の中心なので壊すにも面倒なところは有ります。いつしか季節は進んで春も過ぎ、更地の草の伸びるのが早い事。草刈り機やら除草剤の散布やらで休日はそれなりに作業が入ってしまう日々。構わずにいると草丈が2メートルクラスのも現れ、鋸で切った方が早い時もあります。元が畑や庭であったことも影響してる、かも

更地の合筆を済ませ、想定したレイアウトで分筆作業を土地家屋調査士に依頼、不動産業社と協議しつつ進めて行く。8月のお盆前、ようやくブロック塀の解体作業が始まったが、ボチボチと言った感じです。

計画としては敷地を5区画に分けて3区画、約半分の面積を飯田グループ関連会社A社へ販売を予定している。A社は建て売りを主にしている現在勢いのある企業で、売却後は建売り住宅が経つと思われる。もう一区画の約75坪には自己で戸建の賃貸用を二棟を計画。宅地開発は300坪以内の条例があるので、奥の一区画は三年間は更地として利用は出来ない状態。塩漬けとなる。

計画する賃貸用戸建住宅二棟の建築見積を数社に依頼。プラン作りに定評のあるダイワのレイアウトを参考にして、建売り住宅で実績のあるA社の建築で進める事にした。A社は建売で多い30坪クラスが主で今回のような20坪＋程度の小規模住宅は注文住宅扱いになり、別途一棟あたり50万近い設計料が加算される。一棟単価も30坪クラスと大差は無い。地盤調査の結果では地盤改良工事の必要性は無い結果が出たので、この分で少し予算を圧縮です。

8月の末頃に敷地の分筆と手続きを終えて宅地造成工事へと進む事ができる状況になる。9月になって道路工事に着手で、ここまでが長い印象。年明けの早い時期に賃貸住宅を完成させたいと目論むが、順調に行くかどうか。

 以前の持ち主の時に埋めた除染廃棄物が、奥の一角に結構な量を保管してある。売却予定地なので除染廃棄物を例の塩漬けの土地に移動するように市役所に依頼、一度までなら移動は無料らしい。露天での保管を希望したが、埋設保存の方が手間がかからなかったようです。一丁あがりの儀

水道は奥にある既存の住宅の水道管が敷地内を通っているので、協議の上で共同使用で同意した。新設の時は予算も掛かるが自由なラインで気使いも要らないのが利点となるが。どちらにしても水道工事は思った以上に割高で予算を使う物です。限度まで延ばした位置指定道路の下に水道管を設置して舗装工事。道の足りない分は側溝無しの私道として透水性の舗装をした。雨水の溢れた分は位置指定道路へと流れる事になる。道路舗装は大手の企業が担当したせいか良い仕事な印象でした。電柱と電線の設置、整地も終了。と

10月初め頃には造成工事もほぼ終わり、と言った感じですが細かな所を見ると少し残念な雰囲気はある。まあ、日中は不在で工事もある程度お任せな所はあったが。

建売り住宅用地の三区画の商談を経て、造成工事完了をまって買主のA社と契約を済ませる。口座への入金も同時となり名義も変更となる。後から考えるともうすこし高値でも良かった気もしてくる物です。強気で

賃貸用二棟とA社建売り住宅三棟で計五棟がA社建築となった訳です。後は、賃貸用の二棟の建築の流れを次回の記事で書いて見たいと思います。

１８０１１６ 解体から更地へ

少し古い話ですが、15年1月からの106番地の土地の開発とその経過を改めて辿ってみました。

ある縁が元で取得した土地は敷地が3百坪をこえる面積。母屋と付属屋3棟、さらに園芸用ビニールハウスと池付きのお庭が付いた物件。こちらの物件を購入したのは14年の秋の事。書類の手続きと入金を年内に済ませ、年明け早々に解体作業を依頼。1月5日から解体業者が作業に入り、スタッフ10名程で手順良く作業は進む。

高齢の夫婦が住んでいた築50年程になる大きな母屋の中には大量の生活ゴミが溜まっていたが、スタッフ達は手馴れた様子で分別して運び出して行く。昨年のうちにリサイクル販売業者に来てもらい、金目の物はトラックで運び出していたのも多少は効果があったと思われる。僅かだが想定外に現金化もできたし。

庭石の大きな物は重機では運び出せない程で、後ほど石工さんに来てもらい分割して運び出したとの事。私は会社員なので日中は不在となり、作業の進捗は朝夕の時間帯でしか確認はできない。ので、ある程度はお任せとなります。

アルミや銅などのリサイクルで金目の物はしっかり分別で、分けて管理される。何処から現れ、これに目を付ける輩もいる。有償でも貰えないかと声をかけられる事も有るが、解体費の中の目論見もあるので迂闊な返事はできませんよ。

好天のせいか週末でも作業は続き、一月ほどもかかるかと思われた作業も人数と機動力の速攻スタイルで解体は続く。築五〇年程の母屋はあっさりと消えていた。大雪で潰れたビニールハウスもリサイクル業者へ依頼すれば無料なのですが、現状では同時に解体依頼するしかなかった。

二週間程で更地になった。北側のブロック塀は傾いてヒビも有るので、ついでに解体してもらう事に。

きれいにはになったが、粘土質の土のせいか水はけは悪く、乗用車で入るとスタックしてしまうかも知れない。立木が多かったせいなのか業者は追加料金の含みを持って来たが、予算もあるので追加は不可と返事。依頼業者である社長が請求書の消費税分の計算を間違えた事が何気にラッキーではあったが、業界的にもだいぶ大雑把な見積もり請求な印象です。

次回は土地家屋調査士による測量と境界の確定、合筆と分筆の中で位置指定道路の確定。上下水道の計画と申告、などなどある程度販売できる状態への道のりを紹介予定。